Luận án Quản lý nhà nước về giá đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
CHÂU HOÀNG THÂN 
 QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT 
 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC 
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021 
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
CHÂU HOÀNG THÂN 
 QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT 
 Chuyên ngành: LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH 
 Mã số: 9380102 
 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC 
 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: 
 PGS.TS PHAN TRUNG HIỀN 
 PGS.TS PHAN NHẬT THANH 
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021 
 LỜI CAM ĐOAN 
 Tôi tên Châu Hoàng Thân, là nghiên cứu sinh khóa 13, chuyên ngành Luật Hiến 
pháp và Luật Hành chính, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin cam 
đoan luận án này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện với sự hướng 
dẫn của PGS. TS Phan Trung Hiền và PGS. TS Phan Nhật Thanh. Những thông tin tôi 
đưa ra trong luận án là trung thực, có trích dẫn nguồn tham khảo đầy đủ. Những phân 
tích, kiến nghị được tôi đề xuất dựa trên quá trình tìm hiểu, nghiên cứu của cá nhân và 
chưa từng được các công trình khác công bố trước đó./. 
Nghiên cứu sinh 
 Châu Hoàng Thân 
 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 
SỐ TT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT 
1. CSDL Cơ sở dữ liệu 
2. LĐĐ Luật Đất đai 
3. PLĐĐ Pháp luật đất đai 
4. QLNN Quản lý nhà nước 
5. TN&MT Tài nguyên và Môi trường 
6. UBND Ủy ban nhân dân 
 MỤC LỤC 
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 
1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1 
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ............................................................ 3 
2.1. Mục đích nghiên cứu................................................................................................. 3 
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ................................................................................................ 3 
3. Phạm vi nghiên cứu và đối tƣợng nghiên cứu .......................................................... 4 
3.1. Phạm vi nghiên cứu................................................................................................... 4 
3.2. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................... 4 
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................... 5 
5. Những điểm mới và ý nghĩa của luận án ................................................................... 6 
6. Kết cấu của luận án ..................................................................................................... 7 
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG 
VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU ................................................................... 9 
1.1. Tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................................. 9 
1.1.1. Tình hình nghiên cứu trong nước ......................................................................... 9 
1.1.2. Tình hình nghiên cứu ở nước ngoài ................................................................... 20 
1.1.3. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu và vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu . 26 
1.2. Cơ sở lý thuyết nghiên cứu .................................................................................... 27 
1.3. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu ...................................................... 33 
1.3.1. Câu hỏi nghiên cứu .............................................................................................. 33 
1.3.2. Giả thuyết nghiên cứu .......................................................................................... 33 
KẾT CHƢƠNG ............................................................................................................. 35 
CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT QUẢN LÝ 
NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ................................................................. 36 
2.1. Khái quát về giá đất ............................................................................................... 36 
2.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất ...................................................................... 36 
2.1.2. Những yếu tố hình thành và ảnh hưởng đến giá đất ......................................... 41 
2.1.3. Những tác động của giá đất ................................................................................. 46 
2.2. Cơ sở lý luận trong quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................. 52 
2.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nước về giá đất .............................................. 52 
2.2.2. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 55 
2.3. Quy định pháp luật trong quản lý nhà nƣớc về giá đất ...................................... 58 
2.3.1. Nguyên tắc quản lý nhà nước về giá đất ............................................................. 58 
2.3.2. Đối tượng quản lý và mục tiêu quản lý nhà nước về giá đất.............................. 60 
2.3.3. Nội dung quản lý nhà nước về giá đất ................................................................ 64 
 2.3.4. Hình thức quản lý nhà nước về giá đất ............................................................... 74 
2.3.5. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất và phương pháp quản lý nhà nước về 
giá đất .............................................................................................................................. 76 
2.4. Những nội dung quản lý đất đai ảnh hƣởng đến hiệu quả quản lý nhà nƣớc về 
giá đất .............................................................................................................................. 83 
2.5. Những yêu cầu bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ........................ 85 
2.5.1. Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về giá đất ................................. 85 
2.5.2. Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý nhà nước về giá đất ......................... 86 
2.5.3. Trách nhiệm giải trình trong quản lý nhà nước về giá đất ................................ 87 
2.5.4. Cân bằng lợi ích trong quản lý nhà nước về giá đất .......................................... 88 
2.5.5. Nền tảng thị trường trong quản lý nhà nước về giá đất ..................................... 89 
2.5.6. Thượng tôn pháp luật trong quản lý nhà nước về giá đất.................................. 90 
2.5.7. Yếu tố con người và kỹ thuật trong quản lý nhà nước về giá đất ...................... 90 
KẾT CHƢƠNG ............................................................................................................. 92 
CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ 
GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ............................................................................................... 93 
3.1. Thực trạng nội dung quản lý, hình thức quản lý nhà nƣớc về giá đất ở 
Việt Nam ......................................................................................................................... 93 
3.1.1. Xây dựng chiến lược, kế hoạch quản lý nhà nước về giá đất ............................ 93 
3.1.2. Ban hành quyết định quản lý nhà nước về giá đất ............................................. 96 
3.1.3. Quyết định giá đất ............................................................................................... 104 
3.1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu và dự báo về giá đất ..................................................... 110 
3.1.5. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất ..................................... 112 
3.1.6. Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất . 115 
3.1.7. Thực trạng hình thức quản lý nhà nước về giá đất .......................................... 120 
3.2. Thực trạng về tổ chức, hoạt động của chủ thể quản lý nhà nƣớc về giá đất và 
phƣơng pháp quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................................ 123 
3.2.1. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất ................................................................. 123 
3.2.2. Phương pháp quản lý nhà nước về giá đất ....................................................... 128 
3.3. Thực trạng về nội dung quản lý đất đai ảnh hƣởng đến hiệu quả quản lý nhà 
nƣớc về giá đất ............................................................................................................. 131 
3.4. Nhận xét hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................ 134 
3.4.1. Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về giá đất ............................... 134 
3.4.2. Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý nhà nước về giá đất ....................... 136 
3.4.3. Trách nhiệm giải trình trong quản lý nhà nước về giá đất .............................. 136 
3.4.4. Cân bằng lợi ích trong quản lý nhà nước về giá đất ........................................ 138 
 3.4.5. Nền tảng thị trường trong quản lý nhà nước về giá đất ................................... 139 
3.4.6. Thượng tôn pháp luật trong quản lý nhà nước về giá đất................................ 140 
3.4.7. Yếu tố con người và kỹ thuật trong quản lý nhà nước về giá đất .................... 142 
3.5. Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong quản lý nhà nƣớc về 
giá đất ở Việt Nam ....................................................................................................... 143 
KẾT CHƢƠNG ........................................................................................................... 148 
CHƢƠNG 4. ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ 
QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM ............................................ 149 
4.1. Định hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam ................... 149 
4.2. Giải pháp hoàn thiện nội dung quản lý và hình thức quản lý nhà nƣớc về 
giá đất ............................................................................................................................ 151 
4.2.1. Xây dựng chiến lược, kế hoạch quản lý nhà nước về giá đất .......................... 151 
4.2.2. Ban hành quyết định quản lý nhà nước về giá đất ........................................... 152 
4.2.3. Quyết định giá đất ............................................................................................... 155 
4.2.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu và dự báo về giá đất ..................................................... 160 
4.2.5. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất ..................................... 162 
4.2.6. Kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất . 164 
4.3. Giải pháp về tổ chức, hoạt động của chủ thể quản lý nhà nƣớc về giá đất và 
phƣơng pháp quản lý nhà nƣớc về giá đất ................................................................ 167 
4.3.1. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất ................................................................. 167 
4.3.2. Phương pháp quản lý nhà nước về gi ...  Trường Đại học 
Cần Thơ ngày 10/7/2018; 
241. Đặng Hùng Võ (2018), “Thị trường “ngầm” quyền sử dụng đất nông nghiệp 
đang “nổi””, https://www.thesaigontimes.vn/281655/thi-truong-ngam-quyen-
su-dung-dat-nong-nghiep-dang-noi.html [truy cập ngày 12/5/2021]; 
242. Đặng Hùng Võ (2020), “Thuế sử dụng đất phải chiếm tỷ trọng cao và là 
nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng”, Tạp chí tài chính 
doanh nghiệp điện tử, https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/thue-su-dung-dat-
phai-chiem-ty-trong-cao-va-la-nguon-luc-chinh-de-phat-trien-ha-tang-dich-vu-
cong-cong-d10754.html [truy cập ngày 17/7/2020]; 
 243. Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất 
đai, NXB Lao động, Tp. Hồ Chí Minh; 
244. Viện nghiên cứu lập pháp (2013), Tóm tắt báo cáo tổng hợp kết quả tham vấn 
cộng đồng để góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, 
https://oxfamblogs.org/vietnam/wp-content/uploads/2013/06/Executive-
summary_TV-29-May-Final.pdf [truy cập ngày 17/7/2020]; 
245. VietNam Report (2018), Báo cáo thị trường bất động sản – xây dựng Việt 
Nam từ bước tiến năm 2017 đến triển vọng năm 2018, 
https://cms.vietnamreport.net/source/BC%20Bat%20dong%20san%202018.pd
f [truy cập ngày 19/4/2019]; 
246. Nguyễn Như Ý (1999), Đại từ điển tiếng Việt, NXB Văn hóa thông tin, Hà 
Nội; 
b) Tài liệu tham khảo bằng tiếng Anh 
247. Asao Ando, Ryuichi Uchida (2004), “The space - time structure of land prices 
in Japanese metropolitan areas”, The Annals of Regional Science, Vol.38, 
issue: 4, P.655-674; 
248. Davis, M. A., and J. Heathcote (2007), “The Price and Quantity of Residential 
land in the United States”, Journal of Monetary Economics, vol. 54; 
249. Keith Clifford Bell, “Good governance in land administration”, Plenary 
Session III - Responding to the Global Agenda - Policies and Technical 
Aspects, Hong Kong, China SAR, May 13-17, 2007, 
https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2007/papers/ps_
03/ps03_01_bell_2219.pdf , [truy cập ngày 15/11/2019]; 
250. Mohamed M. El-Barmelgy, Ahmad M. Shalaby, Usama A. Nassar, and 
Shaimaa M. Ali (2014), “Economic Land Use Theory and Land Value in 
Value Model”, International journal of economics and statistics, volume 2, 
p.92; 
251. Mie Oak Chae, Inhyuk Kwon – Officer of Korea Appraisal Board, “Korea’s 
mass assessment system of land pricing for taxation, utilizing ICT”, Paper for 
presentation at the “2018 World bank conference on land and poverty”, 
Washington DC, March 19-23, 2018. 
https://www.conftool.com/landandpoverty2018/index.php/05-08-Chae-
306_paper.pdf%3Fpage%3DdownloadPaper%26filename%3D05-08-Chae-
306_paper.pdf%26form_id%3D306%26form_version%3Dfinal+&cd=1&hl=v
i&ct=clnk&gl=vn&client=firefox-b-d [truy cập ngày 15/8/2019]; 
252. Mahashe Chaka, Ntsebo Putsoa, Mankuebe Mohafa, "Good land governance 
is essential to effective administration of land", Paper prepared for 
presentation at the "2018 World bank conference on land and poverty", March 
19 - 23; 
 253. Wang Chenguang and Zhang Xianchu (1997), Introduction to Chinese law, 
Sweet & Maxwell Asia, Hong Kong; 
254. Collyns, Charles, and Abdelhak Senhadji (2003), “Lending booms. Real estate 
bubbles, and the Asian financial crisis”, IMF Working Paper, No. 02/20; 
255. Klaus Deininger, Harris Selod, Anthony Burns (2012), The land governance 
assessment framework, World Bank, Washington DC, 
https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/2376/657430P
UB0EPI1065724B09780821387580.pdf?sequenc [truy cập 17/7/2018]; 
256. S Enemark, I Williamson và J Wallace (2005), “Building modern land 
administration systems in developed economic”, Journal of Spatial Science, 
50 (2), 51-68; 
257. FAO (2007), Good governance in land tenure and administration, 
 [truy cập ngày 20/8/2019]; 
258. Michal Gluszak, Robert Zygmunt (2017), “Development density, 
administrative decisions, and land value: An empirical investigation”, Land 
use policy, (70), pages 153 – 161; 
259. Phan Trung Hien (2009), The law of compulsory acquisition of land - public & 
private interest. The law of compulsory acquisition of land - Striking a 
balance between public and private interest in the United Kingdom and Viet 
Nam, VDM Verlag Dr. Muller, Germany; 
260. Hiromitsu Ishi (1991), “Land tax reform in Japan”, Hitotsubashi Journal of 
Economics, 32 (1); 
261. Shiller, Robert. J (2007), “Historic turning points in real estate”, Yale 
University: Cowles Foundation for Research in Economics Working Papers, 
https://cowles.yale.edu/sites/default/files/files/pub/d16/d1610.pdf [truy cập 
ngày 16/8/2019]; 
262. Yuchiro Kawaguchi (2009), "Japan’s real estate crisis – What went wrong? 
Why? What lesson can be learned?”, 
20Real%20Estate%20Crisis.pdf [truy cập ngày 17/7/2019]; 
263. Alven H.S. Lam and Steve Wei-cho Tsui (1998), “Policies and Mechanisms 
on Land value Capture: Taiwan Case Study”, Lincoln Institute of Land Policy, 
https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/144_lamtsui98.pdf 
[truy cập 01/8/2019]; 
264. Stephane Laguerodie, Francisco Vergara (2008), “The theory of price 
controls: John Kenneth Galbraith’s contribution”, Review of Political 
Economy, Volume 20, number 4; 
265. Kirdan Lees (2015), The Price is right - Land prices can help guide land use 
regulation, New Zealand Institute of economic research; 
 266. Ling Hin Li, Anthony Walker (1996), “Benchmark pricing behaviour of land 
in China’s reforms”, Journal of Property Research, 13:3, 183 -196; 
267. Ling-Hin Li (2009), “Land price changes in the evolving land market in 
Beijing”, Property Management, Vol.27, No.2; 
268. Hans Lind (2008), “Price bubbles in the Housing Market: Concept, theory, 
indicators”, International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 2 
Issue: 1; 
269. Zheng Liu, Pengfei Wang, Tao Zha (2013), “Land-Price dynamics and 
Macroeconomic Fluctuation”, Econometrica - Journal of the econometric 
society, Volume 81, Issue 3; 
270. Tim Murphy, Simon Roberts, Tatiana Flessas (2004), Understanding Property 
Law, London Sweet & Maxwell; 
271. Yukio Noguchi, James Poterba (1994), “Housing markets in the U.S. and 
Japan”, University of Chicago Press, ISBN: 0-226-59015-1; 
272. Yukio Noguchi (1994), “Land Prices and House Prices in Japan”, Chapter title 
in Housing Markets in the U.S and Japan, ed. by Yukio Noguchi and James 
Poterba, University of Chicago Press, 
https://www.nber.org/chapters/c8819.pdf [truy cập ngày 01/7/2017]; 
273. OECD (2017), The governance of land use, p. 6, 
https://www.oecd.org/cfe/regional-policy/governance-of-land-use-policy-
highlights.pdf [truy cập ngày 19/9/2019]; 
274. Liang Peng & Thomas G. Thibodeau (2012), “Government interference and 
Efficiency of land market in China”, Journal Real estate finance and 
economic, vol. 45; 
275. Yu Qin, Hongjia Zhu and Rong Zhu (2016), “Changes in the Distribution of 
Land prices in Urban China during 2007-2012”, Regional Science and Urban 
Economics, Elsevier, vol. 57(C), p. 77-90; 
276. Chihiro Shimizu, Kiyohiko G. Nishimura (2006), “Biases in appraisal land 
price information: the case of Japan”, Journal of Property Investment & 
Finance, vol.24, No.2, 2006, p.150-175; 
277. Hernando De Soto (2000), The Mystery of Capital – Why capitalism triumphs 
in the West and Fails everywhere else, Black Swan, London; 
278. Stephen J. Sussna (1993), “An analysis of Japanese Land – Use regulations 
and Land price problems”, The Urban Lawyer, Vol.25, No.2 Spring, P. 309-
333; 
279. Burns, T., Grant, C., Nettle, K., Brits, A. M., & Dalrymple, K. (2007), “Land 
administration reform: indicators of success and future challenges, Agriculture 
and Rural Development Discussion Paper, 37, 
 administration-reform-indicators-of-success-and-future-challenges [truy cập 
ngày 22/10/2018]; 
280. Brian Z. Tamanaha (2012), “The history and elements of the rule of law”, 
Singapore journal of legal Studies, https://law.nus.edu.sg/sjls/articles/SJLS-
Dec-12-232.pdf [truy cập ngày 17/7/2018]; 
281. UNDP (2006), Governance for the future: Democracy and Development in the 
least developed countries, 
 tr.35, 
[truy cập ngày 17/7/2018]; 
282. United Nations (2001), World public sector report Globalization and the 
State, New York, 
https://publicadministration.un.org/publications/content/PDFs/E-
Library%20Archives/World%20Public%20Sector%20Report%20series/World
%20Public%20Sector%20Report.2001.pdf, tr.66, [truy cập 01/7/2018]; 
283. United Nations (2004), Guideline on Real Property Units and Identifiers, 
New York & Geneva, ECE/HBP/135, p. 2, 
.real.property.e.pdf [truy cập ngày 17/7/2019]; 
284. United Nations (2015), Responsive and accountable public governance, World 
public sector report, 
https://publicadministration.un.org/publications/content/PDFs/World%20Publi
c%20Sector%20Report2015.pdf, p. 3, 4 [truy cập ngày 20/9/2019]; 
285. United Nations (2015), “Transforming our world: the 2030 agenda for 
sustainable 
development”,https://sustainabledevelopment.un.org/content/documents/2125
2030%20Agenda%20for%20Sustainable%20Development%20web.pdf [truy 
cập ngày 17/7/2019]; 
286. United Nations Economic and Social Commission for Asia and the Pacific, 
“What is good governance?”, 
https://www.unescap.org/sites/default/files/good-governance.pdf [truy cập 
ngày 01/7/2018]; 
287. Geoffrey De Q. Walker (1988), The rule of law – Foundation of Constitutional 
Democracy, Melbourne University Press; 
288. Ian Williamson, Don Grant (2000), “The United Nations – International 
Federation of surveyors Declaration on Land administration for sustainable 
development”, 
https://unstats.un.org/unsd/geoinfo/RCC/docs/rccap15/E_CONF_92_BP.4.pdf 
[truy cập 17/6/2019]; 
 289. Williamson, Ian, Lisa Ting, and Don Grant (1999), "The Evolving Role of 
Land Administration in Support of Sustainable Development: A review of the 
United Nations–International Federation of Surveyors Bathurst Declaration for 
Sustainable Development", Australian surveyor 44.2, pages. 126-135; 
290. Washington State Legislature (2020), Revised Code of Washington, 
https://apps.leg.wa.gov/rcw/default.aspx?cite=8.04.010 [truy cập ngày 
10/10/2020]; 
291. World Bank (2012), Revising the land law to enable sustainable development 
in Viet Nam, 
WP0REPLA0aw0Final0Eng012Oct12.pdf [truy cập ngày 13/9/2018]; 
292. World Bank (2013), Improving land sector governance in Vietnam - 
Implementation of Land Governance Assessment Framework, 
https://data.opendevelopmentmekong.net/vi/dataset/f5c3655b-a19b-451e-
9daa-11c077f635ab/resource/5a5f196f-22c1-49b7-9518-a8fc6886f1f9 [truy 
cập ngày 01/7/2019]; 
293. Wael Zakout, Babette Wehrmann, Mika-Petteri Törhönen (2007), Good 
governance in land administration - principles and good practices, 
 [truy cập ngày 18/12/2019]; 
294. Jipeng Zhang, Jiangyong Fan and Jiawei Mo (2017), “Government 
intervention, land market, and urban development: evidence from Chinese 
cities”, Economic Inquiry, Vol. 55, No. 1, 115-136.