Luận văn Hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở

 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI 
 --------------------------------------- 
 LÊ QUÝ DŨNG 
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY 
 DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở 
 Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh 
 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC 
 ...................................... 
 (Chuyên ngành Quản trị kinh doanh) 
 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC : 
 PGS.TS NGUYỄN MINH DUỆ 
 Hà Nội – Năm 2012 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
 MỤC LỤC 
BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................................ 3 
DANH MỤC HÌNH ẢNH - BẢNG BIỂU............................................................ 4 
MỞ ĐẦU............................................................................................................... 5 
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN........ 7 
1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐẦU TƯ, DỰ ÁN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY 7 
 DỰNG 
1.1.1 Đầu tư......................................................................................................... 7 
1.1.2 Dự án........................................................................................................... 9 
1.1.3 Dự án đầu tư................................................................................................ 9 
 1.2 CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 14 
1.2.1 Khái niệm quản lý dự án............................................................................. 14 
1.2.2 Các yêu cầu của dự án và quản lý dự án đầu tư xây dựng.......................... 14 
1.2.3 Bản chất của quản lý dự án trong xây dựng.......................................... 15 
1.2.4 Các đối tượng trong quản lý dự án xây dựng cơ bản.................................. 16 
1.2.5 Nhiệm vụ trong quản lý dự án xây dựng.................................................... 17 
1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án................................... 19 
1.2.7 Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý dự án............................................. 20 
 1.3 QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CƠ BẢN........... 22 
1.3.1 Những đặc điểm chung của dự án công trình xây dựng ............................ 22 
1.3.2 Đặc điểm công tác quản lý dự án của ngành xây dựng............................. 22 
1.3.3 Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng của công ty CP Tu tạo và phát 23 
 triển nhà 
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ 37 
ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG CHO THUÊ VÀ NHÀ 
Ở 
 2.1 Giới thiệu về công ty................................................................................... 37 
2.1.1 Tên, trụ sở làm việc của Công ty................................................................ 37 
2.1.2 Mục tiêu, phạm vi kinh doanh và hoạt động của Công ty 38 
 Luận văn cao học QTKD 1 Lê Quý Dũng 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
2.1.3 Sơ đồ tổ chức của Công ty ........................................................................ 40 
2.1.4 Trách nhiệm quyền hạn của Lãnh đạo và các phòng Ban chức năng......... 41 
 2.2 TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CỦA 51 
 CÔNG TY 
2.2.1 Kế hoạch đầu tư xây dựng dự án từ năm 2008 – 2012.............................. 51 
2.2.2 Tình hình thực hiện đầu tư xây dựng ......................................................... 52 
 2.3 PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC 52 
 QUẢN LÝ DỰ ÁN CÁC CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GIAI ĐOẠN 
 2008-2012 CỦA CÔNG TY 
2.3.1 Công tác chuẩn bị mặt bằng xây dựng........................................................ 52 
2.3.2 Công tác khảo sát, thiết kế, thẩm định thiết kế, dự toán............................. 58 
2.3.3 Công tác thẩm định thiết kế, dự toán.......................................................... 61 
2.3.4 Phân tích tình hình quản lý dự án đầu tư trong công tác lựa chọn nhà 62 
 thầu và thi công xây dựng 
 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ 70 
 THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG 
 CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở 
 3.1 CƠ SỞ ĐỂ ĐƯA RA GIẢI PHÁP............................................................. 70 
3.1.1 Đặc điểm tình hình..................................................................................... 70 
3.1.2 Phương hướng, nhiệm vụ của công ty trong công tác đầu tư xây dựng 71 
 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỰC 73 
 HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TÒA NHÀ TỔ HỢP VĂN PHÒNG 
 CHO THUÊ VÀ NHÀ Ở. 
3.2.1 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch............................................................... 73 
3.2.2 Hoàn thiện công tác chuẩn bị mặt bằng...................................................... 75 
3.2.3 Hoàn thiện công tác khảo sát, thiết kế, thẩm định...................................... 79 
3.2.4 Hoàn thiện công tác đấu thầu và thi công xây dựng ... 82 
KẾT LUẬN................................................................................................... 88 
TÀI LIỆU THAM KHẢO,TÓM TẮT LUẬN VĂN 90 
 Luận văn cao học QTKD 2 Lê Quý Dũng 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
 BẢNG DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT 
 TT Chữ viết tắt Nghĩa của cụm từ viết tắt 
 1 DAĐT, QLDA Dự án đầu tư, quản lý dự án 
 Giải phóng mặt bằng, bồi thường giải phóng mặt 
 2 GPMB, BTGPMB 
 bằng 
 3 QLKDXL Quản lý kinh doanh xây lắp 
 KHĐT, TCHC, Kế hoạch đầu tư, Tổ chức hành chính, tài chính kế 
 4 
 TCKT toán 
 5 CTP.CP Công ty CP Tu tạo và phát triển nhà 
 6 HSMT Hồ sơ mời thầu 
 7 BXD, QLCL Bộ xây dựng, quản lý chất lượng 
 8 QLCLCTXD Quản lý chất lượng công trình xây dựng 
 9 TVTK, KSĐC Tư vấn thiết kế, khảo sát địa chất 
 10 HTQLCLCTXD Hệ thống quản lý chất lượng công trình xây dựng 
 11 ATLĐ An toàn lao động 
 12 VSMT Vệ sinh môi trường 
 13 HTKT Hệ thống kỹ thuật 
 14 UBND Uỷ ban nhân dân 
 15 KQĐT Kết quả đấu thầu 
 16 TVGS Tư vấn giám sát 
 Luận văn cao học QTKD 3 Lê Quý Dũng 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
 DANH MỤC HÌNH ẢNH - BẢNG BIỂU 
 STT TÊN HÌNH ẢNH Trang 
 15 
 Hình 1.1 Các yếu tố quản lý dự án xây dựng 
 16 
 Hình 1.2 Các bước thực hiện dự án xây dựng 
 21 
 Hình 1.3 Các tiêu chuẩn đánh giá việc quản lý dự án 
 Hình 1.4 Các giai đoạn của một dự án xây dựng cơ bản 24 
 Hình 1.5 Các bước thực hiện đấu thầu để lựa chọn nhà thầu 33 
 Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức của Công ty CP Tu tạo và Phát triển nhà 40 
 Sơ đồ bộ máy hệ thống quản lý chất lượng công trình xây 
 Hình 2.2 49 
 dựng 
 Sơ đồ bộ máy hệ thống quản lý chất lượng công trình xây 
 Hình 2.3 50 
 dựng của công ty chi nhánh 
 TÊN BẢNG BIỂU 
 Kế hoạch đầu tư xây dựng dự án từ năm 2008 - 2012 của 51 
 Bảng 2.1 
 Công ty 
 Các vướng mắc và nguyên nhân trong công tác đền bù giải phóng 57 
 Bảng 2.2 
 mặt bằng 
 Các vướng mắc và nguyên nhân trong công tác thiết kế và 
 Bảng 2.3 60 
 dự toán 
 65 
 Bảng 2.4 Các vướng mắc và nguyên nhân trong công tác đấu thầu 
 Luận văn cao học QTKD 4 Lê Quý Dũng 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
 MỞ ĐẦU 
1. Sự cần thiết của luận văn 
 Cùng với sự chuyển đổi nền kinh tế sang hoạt động theo cơ chế thị trường có 
sự điều tiết vĩ mô của Nhà nước. Sự đổi mới mạnh mẽ trong lĩnh vực quản lý đầu tư 
xây dựng vừa là yêu cầu thực tế khách quan, vừa mang tính cấp bách. Trong đổi 
mới này, đầu tư dự án xây dựng giữ một vai trò cực kỳ quan trọng. Đây là vấn đề 
cần và phải được quan tâm ở nước ta hiện nay. 
 Để đáp ứng nhu cầu cấp bách các công ty xây dựng nói chung đang lập các 
dự án nhằm đáp ứng yêu cầu đó. Tuy nhiên cơ sở phân tích và quản lý thực hiện dự 
án chưa được nghiên cứu một cách kỹ lưỡng. 
 Xuất phát từ vấn đề đó, luận văn “Hoàn thiện công tác quản lý thực hiện 
các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở ” được chọn 
làm luận văn tốt nghiệp cao học Quản trị kinh doanh. 
2. Mục đích nghiên cứu 
 Trên cơ sở thực trạng và phân tích, đánh giá công tác quản lý thực hiện các 
dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở, luận văn đưa ra những 
những khó khăn – tồn tại, những vấn đề vướng mắc nhất trong các giai đoạn của 
công tác quản lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê 
và nhà ở làm ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng và phát sinh chi phí. Từ đó, dựa 
trên cơ sở khoa học, luận văn đề ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản 
lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở. 
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu của luận văn 
 Đối tượng nghiên cứu: 
 Luận văn tập trung nghiên cứu các yếu tố liên quan và tác động đến công tác 
quản lý thực hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở. 
 Phạm vi nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu thực trạng công tác quản lý thực 
hiện các dự án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở do Công ty CP 
Tu tạo và Phát triển nhà làm chủ đầu tư. 
 Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích, thống kê, so sánh 
 Luận văn cao học QTKD 5 Lê Quý Dũng 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
4. Ý nghĩa thực tiễn của luận văn 
 Làm rõ lý luận và phương pháp luận về quản lý dự án đầu tư xây dựng, đồng 
 thời phát triển một số vấn đề lý luận về công tác đầu tư xây dựng mang tính 
 đặc thù của ngành. 
 Phân tích và đánh giá thực trạng tình hình đầu tư xây dựng các công trình, 
 nêu ra những yếu tố tích cực–những hạn chế, tồn tại trong công tác đầu tư 
 xây dựng của dự án tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở. 
 Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự án xây 
 dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở. 
5. Kết cấu của luận văn 
 Tên luận văn “Hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự án xây dựng 
tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở ”. 
 Bố cục: Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương. 
 Chương 1: Cơ sở lý thuyết về quản lý thực hiện dự án 
 Chương 2: Phân tích, đánh giá công tác quản lý thực hiện các dự án xây 
dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở. 
 Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực hiện các dự 
án xây dựng tòa nhà tổ hợp văn phòng cho thuê và nhà ở. 
 Luận văn cao học QTKD 6 Lê Quý Dũng 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN 
1.1. KHÁI NIỆM VỀ ĐẦU TƯ, DỰ ÁN VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 
1.1.1. Đầu tư 
 Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt 
động nhằm thu được các kết quả, thực hiện được những mục tiêu nhất định trong 
tương lai. 
 Các nguồn lực sử dụng có thể là tiền, là tài nguyên thiên nhiên, là sức lao 
động và trí tuệ. Những kết quả đạt được có thể là sự gia tăng tài sản vật chất, tài sản 
tài chính hoặc tài sản trí tuệ và nguồn nhân lực có đủ điều kiện để làm việc với năng 
suất cao hơn cho nền kinh tế và cho toàn xã hội. 
 Cũng có thể hiểu đầu tư là việc đưa một lượng vốn nhất định vào quá trình 
hoạt động kinh tế nhằm thu lại lượng vốn lớn hơn sau một khoảng thời gian nhất 
định. Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình 
để hình thành tài sản, tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 
và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 
 Trong thực tế có rất nhiều hình thái biểu hiện cụ thể của đầu tư. Tùy từng 
góc độ tiếp cận với những tiêu thức khác nhau người ta cũng có thể có cách phân 
chia hoạt động đầu tư khác nhau. Một trong những tiêu thức thường được sử dụng 
đó là tiêu thức quan hệ quản lý của chủ đầu tư. Theo tiêu thức này đầu tư được chia 
thành đầu tư gián tiếp và đầu tư trực tiếp 
 Đầu tư gián tiếp: Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn 
không trực tiếp tham gia quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả 
đầu tư. Chẳng hạn như nhà đầu tư thực hiện hành vi mua các cổ phiếu hoặc trái 
phiếu trên thị trường chứng khoán thứ cấp. Trong trường hợp này nhà đầu tư có thể 
được hưởng các lợi ích vật chất (như cổ tức, tiền lãi trái phiếu), lợi ích phi vật chất 
(quyền biểu quyết, quyền tiên mãi) nhưng không được tham gia quản lý trực tiếp tài 
sản mà họ bỏ vốn đầu tư. 
 Luận văn cao học QTKD 7 Lê Quý Dũng 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
 Đầu tư trực tiếp: Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn 
trực tiếp tham gia quản lý, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả đầu tư. 
Đầu tư trực tiếp lại bao gồm đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát triển. Trong đó đầu 
tư dịch chuyển là một hình thức đầu tư trực tiếp trong đó việc bỏ vốn là nhằm dịch 
chuyển quyền sở hữu giá trị của tài sản. Thực chất trong đầu tư dịch chuyển không 
có sự gia tăng giá trị tài sản. Chẳng hạn như nhà đầu tư mua một số lượng cổ phiếu 
với mức khống chế để có thể tham gia hội đồng quản trị một công ty, các trường 
hợp thôn tính, sáp nhập doanh nghiệp trong cơ chế thị trường. 
 Đầu tư phát triển: Là một phương thức của đầu tư trực tiếp. Hoạt động đầu 
tư này nhằm duy trì và tạo ra năng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và 
sinh hoạt đời sống của xã hội. Đây là hình thức đầu tư trực tiếp tạo ra tài sản mới 
cho nền kinh tế, đơn vị sản xuất và cung ứng dịch vụ. Hình thức đầu tư này đóng 
vai trò rất quan trọng đối với tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế của mỗi quốc 
gia. 
 Trong các hình thức đầu tư trên thì đầu tư phát triển là tiền đề, là cơ sở cho 
các hoạt động đầu tư khác. Các hình thức đầu tư gián tiếp, dịch chuyển không thể 
tồn tại và vận động nếu không có đầu tư phát triển 
 Đầu tư phát triển là việc bỏ tiền ra để xây dựng cơ sở hạ tầng nói chung, sửa 
chữa nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt thiết bị, vận 
hành đưa vào sản xuất, bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí 
thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt 
động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội. 
 Đầu tư xây dựng cơ bản là một bộ phận của hoạt động đầu tư nói chung đang 
diễn ra trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay. Đó là việc bỏ vốn để tiến hành 
các hoạt động xây dựng cơ bản, từ việc khảo sát quy hoạch, thiết kế, thẩm định, thi 
công cho đến khi lắp đặt thiết bị hoàn thiện và đưa vào vận hành khai thác sử dụng, 
nhằm tạo ra cơ sở vật chất và tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng các tài sản 
cố định cho nền kinh tế quốc dân. 
 Luận văn cao học QTKD 8 Lê Quý Dũng 
 Trường ĐH Bách Khoa Hà Nội Viện Kinh tế và Quản lý 
 Các hoạt động đầu tư thường được tiến hành theo dự án. Vậy thế nào là một 
dự án, nên tiến hành quản lý dự án như thế nào. Các khái niệm cơ bản này sẽ được 
trình bày trong các mục tiếp theo. 
1.1.2. Dự án 
 Dự án (Project) là một quá trình đơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt động có 
phối hợp và được kiểm soát, có thời hạn bắt đầu và kết thúc, được tiến hành để đạt 
được một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy định, bao gồm các ràng buộc về 
thời gian, chí phí và nguồn lực, nhằm đạt một mục tiêu phát triển nhất định 
1.1.3. Dự án đầu tư 
1.1.3.1. Dự án đầu tư 
 Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng công trình, theo 
luật đầu tư năm 2005 giải thích như sau: 
 “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn 
trung gian và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong 
khoảng thời gian xác định”, như xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công 
trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình 
hoặc sản phẩm dịch vụ. 
 Như vậy có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung chính là đầu tư và 
hoạt động xây dựng. 
 DAĐT là tài liệu do chủ đầu tư chịu trách nhiệm lập, trong đó tập hợp hồ sơ 
tài liệu nghiên cứu, trình bầy một cách chi tiết đầy đủ và có hệ thống các hoạt động, 
các chi phí theo một kế hoạch toàn diện và toàn bộ nội dung các vấn đề có liên quan 
đến công trình đầu tư, nhằm giúp cho việc ra quyết định đầu tư được đúng đắn và 
đảm bảo hiệu quả của vốn đầu tư trong tương lai. 
 Trong hoạt động đầu tư, DAĐT có vai trò rất quan trọng, tác động xuyên 
suốt quá trình đầu tư và khai thác công trình sau này về mặt thời gian. Về mặt phạm 
vi, nó tác động đến tất cả các mối quan hệ và các đối tác tham gia vào quá trình đầu 
tư. 
 Luận văn cao học QTKD 9 Lê Quý Dũng