Luận văn Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng “Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, Dịch vụ công cộng, Văn phòng và nhà ở để bán” tại số 108 Đường Nguyễn Trãi, Quận Thanh Xuân, Hà Nội

 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI 
 --------------------------------------- 
V
Ũ
 S
Ơ
N NAM
 VŨ SƠN NAM 
QU
Ả
N TR PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 
 “KHU HỖN HỢP TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG 
Ị
 KINH DOANH
 CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG 
 NGUYỄN TRÃI, QUẬN THANH XUÂN, HÀ NỘI. 
 LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT 
 THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH 
KHOÁ 2010B 
 Hà Nội – Năm 2013 
 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO 
 TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI 
 ---------------------------------- 
 VŨ SƠN NAM 
 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG “KHU HỖN HỢP 
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI, DỊCH VỤ CÔNG CỘNG, VĂN PHÒNG VÀ NHÀ 
 Ở ĐỂ BÁN” TẠI SỐ 108 ĐƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THANH XUÂN, HÀ NỘI. 
 Chuyên ngành : 
 LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT 
 THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH 
 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 
 TS. Nguyễn Tiên Phong 
 Hà Nội – Năm 2013 
 ` 
 LỜI NÓI ĐẦU 
 Dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn lớn, thời gian dài và liên quan 
trực tiếp đến đất đai. Đất đai lại là một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc 
gia nên mọi tác động đến đất đai đều phải đạt được hiệu quả tối ưu. Do đó, dự 
án đầu tư cần được nghiên cứu trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi 
trường, để lựa chọn được dự án đạt tiêu chuẩn. Nếu phân tích kinh tế kỹ 
thuật đứng trên góc độ toàn bộ nền kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng trên 
góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Phân tích tài chính dự án 
đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư 
bất động sản. 
 Dự án thiếu vốn đầu tư; tiến độ thực hiện kéo dài, gây tăng chi phí do 
trượt giá và lạm phát; các chính sách của Nhà nước ảnh hưởng đến quá trình 
đầu tư, là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và 
đang gặp phải trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích 
tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém. 
 Trong khi đó, dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển 
nhanh, đời sống nhân dân cũng được nâng cao hơn, và đặc biệt ở Hà nội, khi 
địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở càng 
ngày càng được quan tâm. Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các dự án đầu tư 
bất động sản phát triển mạnh. Nhưng các dự án đó có phát triển một cách tối 
ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân 
tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện 
dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các 
yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương 
pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất. 
 Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như 
thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi 
ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, 
em xin phép được nghiên cứu đề tài “Phân tích tài chính dự án đầu tư xây 
 1 
 ` 
dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng 
và nhà ở để bán tại số 108 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội” 
 Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiên Phong đã hướng dẫn 
em nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này! 
Mục tiêu nghiên cứu: 
 - Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư; 
 - Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn 
 hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để 
 bán tại số 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội; 
 - Đề ra giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu 
 tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, 
 văn phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội. 
Phạm vi nghiên cứu: 
Phân tích tài chính dự án Đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương 
mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi, 
Thanh Xuân, Hà Nội. 
Phương pháp nghiên cứu: 
 Đề tài sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm 
nền tảng, và kết hợp với các phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, 
thống kê, 
Kết cấu đề tài: 
 Chương I: Cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư 
 Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp 
trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn phòng và nhà ở để bán tại số 
108 đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Hà Nội. 
 Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án 
đầu tư xây dựng Khu hỗn hợp trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng, văn 
phòng và nhà ở để bán tại 108 Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội. 
 2 
 ` 
 CHƯƠNG I: 
 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 
I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư 
 I.1.1 Dự án đầu tư 
 • Khái niệm: 
 Theo Luật đầu tư năm 2005: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ 
vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, 
trong khoảng thời gian xác định. 
 • Đặc điểm dự án đầu tư: 
 - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất 
 đai. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh 
 hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là 
 tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì 
 vậy, mọi dự án đầu tư đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính 
 và kinh tế - xã hội. 
 - Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian 
 dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải 
 xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương 
 án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc 
 biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các 
 dòng tiền. 
 - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân 
 tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn 
 sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp 
 khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án. 
 I.1.2 Tài chính dự án đầu tư: 
 Là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một 
 dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân phối. 
 3 
 ` 
 I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư 
 • Khái niệm 
 Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng 
 trong quá trình soạn thảo dự án. 
 Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân 
 tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư 
 bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết 
 định phù hợp và hiệu quả nhất. 
 • Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư: 
 - Đối với chủ đầu tư: 
 Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra 
 các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có. 
 Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một 
 trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những 
 vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để 
 các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác. 
 - Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước 
 Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ 
 quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn 
 vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết. 
 - Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án 
 Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi 
 về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có 
 độ an toàn cao về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan 
 trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án. 
 - Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh 
 kinh tế xã hội. Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa 
 trên việc so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. 
 4 
 ` 
 Song phân tích tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát 
 thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội , 
 các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. 
 Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành 
 điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã 
 hội phải bỏ ra hay thu được. 
 • Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư 
 Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài 
 chính thông qua việc: 
 - Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc 
 thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn 
 đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án). 
 - Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án 
 trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem 
 xét những chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc 
 dự án, xem xét những lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực 
 hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính 
 của dự án. 
 - Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể 
 hiện: 
 + An toàn về nguồn vốn huy động; 
 + An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và 
 khả năng trả nợ; 
 + An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét 
 tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố 
 khách quan tác động theo hướng không có lợi. 
 • Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư 
 Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, 
 yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là: 
 5 
 ` 
 - Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ 
 tin cậy cao đáp ứng mục tiêu phân tích; 
 - Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu 
 để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án. 
 - Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối 
 ưu. 
I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư 
 I.2.1 Xác định nhu cầu vốn 
 I.2.1.1 Vai trò: 
 - Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư 
 - Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án 
 I.2.1.2 Yêu cầu: 
 - Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân 
 tích khía cạnh kỹ thuật của dự án. 
 - Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được, 
 ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được 
 hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ 
 chính xác cao nhất. 
 - Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình 
 hình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương 
 lai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị. 
 I.2.1.3 Nội dung : 
 Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây 
 dựng công trình của dự án. 
 Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định 
 nhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây 
 dựng công trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau: 
 Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự 
 toán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây 
 6 
 ` 
 dựng cụ thể. Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí 
 bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây 
 dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra 
 một trong hai trường hợp sau: 
 + Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư 
 + Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công 
 trình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng 
 thành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình, 
 hạng mục công trình. 
 Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau: 
 - Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng 
 mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp 
 mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ 
 phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công. 
 - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí 
 đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu 
 chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác. 
 - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí 
 đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí 
 thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử 
 dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. 
 - Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công 
 việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao 
 đưa công trình vào khai thác sử dụng. 
 - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết 
 kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 
 khác. 
 7 
 ` 
 - Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và 
 sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích 
 kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác. 
 - Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công 
 việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây 
 dựng công trình. 
 I.2.1.4 Phương pháp xác định: 
 Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu 
 hoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp. 
 Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư: 
 • PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án: 
 V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP 
 Trong đó: 
 - V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình 
 - GXD : Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế 
 cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị 
 trường; 
 GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + + GXDCTn 
 m 
 GTGT-XD
 GXDCT = ( ∑ QXD i x Z i + GQXDK ) x (1+T ) 
 i =1 
 Trong đó: 
 n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án 
 m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của 
 công trình, hạng mục công trình thuộc dự án 
 i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu 
 chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án 
 QXDi : Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết 
 cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án 
 8