Luận án Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
HOÀNG VIỆT TRUNG
PH¸P LUËT VÒ KINH DOANH NHµ ë 
H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI Tõ THùC TIÔN THI HµNH T¹I THµNH PHè Hå CHÝ MINH
LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI - 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
HOÀNG VIỆT TRUNG
PH¸P LUËT VÒ KINH DOANH NHµ ë 
H×NH THµNH TRONG T¦¥NG LAI Tõ THùC TIÔN THI HµNH T¹I THµNH PHè Hå CHÝ MINH
Chuyên ngành	: Luật kinh tế
Mã số	: 9 38 01 07
LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học:	1. TS. Nguyễn Thị Dung
	2. TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung
HÀ NỘI - 2021
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN ÁN
Hoàng Việt Trung
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU
1
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
9
1.1.
Tình hình nghiên cứu
9
1.2.
Cơ sở lý thuyết của đề tài 
50
Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Ở VIỆT NAM 
58
2.1.
Lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
58
2.2.
Lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ởbất động sản hình thành trong tương lai
77
Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
97
3.1.
Thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ởbất động sản hình thành trong tương lai
97
3.2.
Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh
126
Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 
162
4.1.
Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu quả thi hành tại tThành phố Hồ Chí Minh
162
4.2.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và nâng cao hiệu thi hành tại TThành phố Hồ Chí Minh
170
KẾT LUẬN
183
DANH MỤC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN
186
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
187
PHỤ LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
KDBĐS
: Kinh doanh bất động sản
NCS
: Nghiên cứu sinh
Tp.HCM
: Thành phố Hồ Chí Minh
TTBĐS
: Thị trường bất động sản
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu bảng
Tên bảng
Trang
3.1
Lượng vốn khu vực đầu tư trực tiếp của nước ngoài tại Tp.HCM trong giai đoạn 2010 - 2014
136
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một vấn đề mà bất cứ ai cũng phải quan tâm; bởi vì, ăn, ở, mặc và đi lại là những nhu cầu tối cần thiết và không thể thiếu được của con người. “Phàm con người ta sinh ra, ai cũng phải giải quyết nhu cầu ăn, ở, mặc và đi lại rồi mới nghĩ đến hoạt động chính trị, nghiên cứu khoa học, nghệ thuật” (Các Mác). Song không phải bất cứ người nào cũng có đủ khả năng tài chính để có thể tự mình lo được nhà ở. Trong xã hội có một bộ phận đáng kể người dân không tự lo được nhà ở phải sử dụng sản phẩm nhà ở của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản (KDBĐS). Sự bất tương thích, bất cân đối giữa yếu tố “cung” với yếu tố “cầu” về nhà ở là một trong những nguyên nhân ra đời loại hình kinh doanh nhà ở nhằm mục đích thu lợi nhuận. Muốn kinh doanh nhà ở thì trước hết chủ đầu tư, KDBĐS phải tạo lập một lượng nhà ở hàng hóa để có thể bán ra thị trường cho người tiêu dùng. Điều này đòi hỏi, các chủ đầu tư, KDBĐS phải đầu tư một nguồn vốn lớn để xây dựng nhà ở, khu chung cư v.v...; trong điều kiện phần lớn các chủ đầu tư, KDBĐS ở nước ta có năng lực tài chính còn hạn chế. Để giải quyết “bài toán” vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở thì một trong những kênh huy động vốn của khách hàng là kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Có nghĩa là trong quá trình xây dựng nhà ở, chủ đầu tư được phép bán chính nhà ở chưa xây dựng xong cho người có nhu cầu mua, người thuê mua (gọi chung là khách hàng). Đối với khách hàng cũng chấp nhận hình thức mua bán nhà ở này, cho dùng tiềm ẩn rủi ro, mạo hiểm; bởi họ được tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở, đóng góp với chủ đầu tư để hình thành nhà ở đáp ứng thị hiếu, sở thích, phù hợp với nhu cầu của mình và cùng “chung tay” với chủ đầu tư đẩy nhanh quá trình xây dựng sớm được nhận bàn giao nhà phần thô trong thời gian ngắn nhất có thể. Dẫu vậy mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với khách hàng như lấy gì để bảo đảm khi chủ đầu tư nhận một phần tiền ứng trước của người mua, người thuê mua sẽ sử dụng đúng mục đích cam kết; làm thế nào để giám sát, kiểm soát chủ đầu tư không thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của khách hàng hoặc chậm bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ, thời gian đã cam kết v.v... Điều này rất cần có một hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất, đầy đủ để ngăn ngừa các hành vi này; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; đồng thời, góp phần tháo gỡ khó khăn về vấn đề vốn cho các chủ đầu tư, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành có các quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai như giải thích như thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai; điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; phương thức thanh toán đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai v.v... Tuy nhiên, do đây là loại hình kinh doanh nhà ở còn khá mới mẻ ở nước ta và Nhà nước chưa có nhiều kinh nghiệm về quản lý đối với phân khúc nhà ở này. Vì vậy, sự chưa hoàn thiện hay còn tồn tại những “lỗ hổng” hoặc “kẽ hở” của lĩnh vực pháp luật này là điều khó tránh khỏi. Xin đơn cử một ví dụ trong trường hợp chủ đầu tư nhà ở hình thành trong tương lai nhận số tiền mua nhà ứng trước của khách hàng lên đến hàng chục tỷ đồng rồi bỏ trốn thì pháp luật sẽ xử lý như thế nào và ai là người bồi thường số tiền này cho người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Rất tiếc vấn đề này lại chưa được Luật KDBĐS năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định. Hậu quả là khách hàng rất băn khoăn, bất an khi tham gia vào phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai trên thị trường. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các chủ đầu tư, kinh doanh chân chính trong việc huy động vốn thực hiện dự án thông qua việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà còn tác động tiêu cực đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư kinh doanh ở nước ta. Để khắc phục kịp thời những bất cập của Luật KDBĐS năm 2006 về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, Luật KDBĐS năm 2014 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 thay thế Luật KDBĐS năm 2006. Đạo Luật này ra đời cùng thời điểm với Luật Nnhà ở năm 2014 với những sửa đổi, bổ sung đối với phân khúc thị trường kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đáp ứng yêu cầu của thực tiễn phát triển đất nước hiện nay. Đặt trong bối cảnh đó, đòi hỏi các nhà đầu tư KDBĐS phải nắm vững, kịp thời và vận dụng đúng những quy định mới này trong hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Ngược lại, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng phải nghiên cứu, tìm hiểu để quản lý chặt chẽ hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai song cũng không được gây cản trở đến quyền tự do kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở của các tổ chức, cá nhân.
Tthành phố Hồ Chí Minh (Tp. HCM) là trung tâm kinh tế, thương mại, dịch vụ phát triển năng động, sôi động nhất cả nước. Với điều kiện thuận lợi về địa chính trị, kinh tế, thương mại, dịch vụ nên thị trường bất động sản (TTBĐS) của Tp. HCM có sức hấp dẫn mạnh mẽ đối với các chủ đầu tư KDBĐS trong và ngoài nước. Loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai được các chủ đầu tư chú trong khai thác những ích lợi trong việc giải quyết “bài toán” vốn cho kinh doanh và rút ngắn chu kỳ quay vòng vốn “đầu vào”. Song bên cạnh đó có không ít chủ đầu tư thực hiện hành vi chiếm dụng vốn; không bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai đúng tiến độ, thời hạn đã cam kết với người mua, người thuê mua; thậm chí còn thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của khách hàng... và phải chịu sự xử lý của pháp luật. Hậu quả là TTBĐS nói chung và phân khúc nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng phát triển méo mó, lệch lạc. Điều này minh chứng cho thực tiễn thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM còn nhiều hạn chế, yếu kém. Để khắc phục triệt để, kịp thời những hạn chế, yếu kém này thì việc nghiên cứu, đánh giá pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai về lý luận và thực tiễn tham chiếu từ thực tế của Tp. HCM là cần thiết.
Với những lý do cơ bản trên đây, nghiên cứu sinh (NCS)nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai từ thực tiễn thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm luận án tiến sĩ luật học
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 
2.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận án là bổ sung, góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; tham chiếu nội dung lĩnh vực pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai với thực tiễn thi hành tại Tp. HCM; đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này và nâng cao hiệu quả thi hành tại Tp. HCM. 
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, lLuận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản như sau:
Một là, n- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm: i) Phân tích khái niệm, đặc điểm của nhà ở, kinh doanh nhà ở nói chung và kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng; ii) So sánh nhà ở hình thành trong tương lai với các loại nhà ở khác để nhận diện những điểm đặc trưng của nó; iii) Luận giải vai trò của loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; iv) Phân tích các yêu cầu đối với loại hình kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; v) Luận giải cơ sở ra đời của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; vi) Phân tích khái niệm, đặc điểm của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; vii) Luận giải yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh nhà ở này; viii) Cấu trúc nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; ix) Các yếu tố bảo đảm thực thi pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; ix) Đề cập kinh nghiệm và thực tiễn pháp lý của một số nước về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và bài học kinh nghiệm đối với Việt Na v.v...
Hai là, n- Nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành tại Tp. HCMtại Việt Nam khu trú vào một số vấn đề chủ yếu sau: i) Phân tích nội dung pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; ii) Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Tp. HCM trên các khía cạnh: Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đặc th ... từ tháng 02/2013 đến tháng 12/2017 là 3.892.157.366 đồng. Ông Võ Thanh T - Chủ Doanh nghiệp Tư nhân T là bị đơn đơn trong quá trình chuẩn bị xét xử cũng như tại phiên tòa hôm nay đã được Tòa án tống đạt triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng đều vắng mặt không có lý do. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 1 phát biểu ý kiến: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của BLTTDS. Về việc giải quyết vụ án: Dự án căn hộ Happy Plaza địa chỉ Lô A10 đường TN - TK - B - TPHCM (gọi là dự án) được cấp giấy phép xây dựng với đầy đủ thủ tục pháp lý. Việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và bị đơn phù hợp luật định, có giá trị pháp lý. Căn cứ các chứng cứ trong hồ sơ, thể hiện năm 2013 nguyên đơn ký hợp đồng mua 07 (bảy) căn hộ số E1, B1 tầng 8; E1, A4, C3 tầng 9 và B1, B4 tầng 10 thuộc dự án. Thời hạn giao nhà dự kiến quý III năm 2014. Tổng cộng tiền mua nhà, nguyên đơn đã đóng là 7.631.681.112 đồng. Tuy nhiên, quá hạn giao nhà nhiều năm nhưng phía bị đơn vẫn không thực hiện nghĩa vụ như đã thoả thuận làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn, vi phạm khoản 10.2 Điều 10 Hợp đồng quy định về xử lý chậm bàn giao nhà. Do đó nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng và buộc bị đơn trả lại số tiền 7.631.681.112 đồng là có căn cứ chấp nhận. Đối với yêu cầu về tiền phạt vi phạm 10% giá trị hợp đồng theo thoả thuận tại khoản 10.2 Điều 10 của Hợp đồng, tương ứng số tiền 847.964.568 đồng. Xét thấy, theo Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm, mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận. Như vậy, việc các bên thoả thuận phạt vi phạm hợp đồng 10% giá trị hợp đồng là phù hợp nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn. Nguyên đơn rút yêu cầu về đòi bị đơn phải trả tiền lãi trên số tiền đã đóng. Xét việc rút yêu cầu này là tự nguyện, không trái pháp luật nên cần đình chỉ. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 422, Điều 424, Điều 450, Điều 451 Bộ luật Dân sự năm 2005, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về chấm dứt các hợp đồng mua căn hộ dự án, buộc bị đơn thanh toán số tiền nhà đã đóng là 4 7.631.681.112 đồng và tiền phạt vi phạm hợp đồng 10% là 847.964.568 đồng; đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về đòi tiền lãi. 
2. Nhận định của Tòa án
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: 
i) Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền xét xử: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với bị đơn. Xét, đây là tranh chấp phát sinh trong quan hệ giao kết hợp đồng giữa hai bên, bị đơn có địa chỉ tại Quận 1 nên căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 1, Tp. HCM. 
ii) Về thủ tục tố tụng: Bị đơn đã được triệu tập tham gia phiên toà lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn theo điểm b khoản 2 Điều 227 BLTTDS. 
iii) Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Nguyên đơn cho rằng bị đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao không đúng thời hạn nên khởi kiện yêu cầu chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án, yêu cầu bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn tổng cộng số tiền là 8.479.645.680 đồng, gồm: hoàn trả số tiền đã thanh toán là 7.631.681.112 đồng, bồi thường vi phạm nghĩa vụ tương ứng 10% giá trị các hợp đồng là 847.964.568 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy: Căn cứ văn bản số 4884/UBND-NCPC ngày 29/10/2018 của Ủy ban nhân dân Tp. HCM, Văn bản số 10323/SXD-VP ngày 29/8/2018 và số 4388/SXD-PTN&TTBĐS ngày 16/4/2019 của Sở Xây dựng Tp. HCM cho biết: Ủy ban nhân dân Tp. HCM ban hành Quyết định số 4448/QĐ-UB ngày 21/10/2008 về việc giao đất cho doanh nghiệp tư nhân T để xây dựng nhà ở chung cư tại xã TK, huyện B; Sở Xây dựng ban hành Quyết định số 54/QĐ-SXD-PTN ngày 29/4/2008 phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng cao ốc căn hộ Hạnh phúc tại xã TK, huyện B do Doanh nghiệp tư nhân T làm chủ đầu tư; hiện nay Sở Xây dựng chưa nhận được hồ sơ đề nghị chuyển nhượng đối với dự án này. Căn cứ các chứng cứ, tài liệu là 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ E1, B1 tầng 8; E1, A4, C3 tầng 9 và B1, B4 tầng 10 tại Dự án căn hộ Happy Plaza 1, địa chỉ Lô A10 đường TN - TK - B - TPHCM (gọi là dự án) do nguyên đơn cung cấp nêu trên, có cơ sở xác định giao dịch mua bán căn hộ được xác lập giữa ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T là chủ đầu tư dự án với nguyên đơn là phù hợp quy định của pháp luật nên được công nhận. Khi ký kết 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ, nguyên đơn đã thanh toán đợt 1 là 90% tổng giá trị của bảy hợp đồng là 7.631.681.112 đồng, thể hiện tại bảy Phiếu thu tiền có chữ ký và con dấu của chủ doanh nghiệp (Điều 3 HĐ). Tuy nhiên, quá trình thực hiện hợp đồng phía bị đơn đã không thực hiện đúng thoả thuận tại Điều 4 của các Hợp đồng, thời hạn bàn giao các căn hộ dự kiến quý III năm 2014 nhưng kéo dài đến nay bị đơn vẫn chưa bàn giao và không liên hệ với nguyên đơn để cho biết lý do của sự chậm trễ là vi phạm nghĩa vụ. Tại khoản 10.2 Điều 10 của các Hợp đồng, hai bên thoả thuận: “Nếu thời gian chậm bàn giao căn hộ vượt quá 06 (sáu) tháng thì bên mua có quyền: chấm dứt hợp đồng này. Khi đó bên bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà bên mua đã thanh toán và bồi thường cho bên mua khoản tiền phạt vi phạm tương ứng 10% tổng giá trị hợp đồng” là phù hợp quy định theo Điều 422, khoản 2 Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2005. Căn cứ khoản 1 Điều 183 Luật Doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp tư nhân là ông Võ Thanh T phải tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp nên việc nguyên đơn khởi kiện là có cơ sở. Quá trình chuẩn bị xét xử, mặc dù đã nhận được Thông báo thụ lý vụ án nhưng bị đơn vẫn không có ý kiến phản hồi và cố tình vắng mặt trong những lần Toà án triệu tập được xem là bị đơn đã từ bỏ quyền, nghĩa vụ tố tụng của mình. Xét đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 1 phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng và đề nghị giải quyết vụ án, chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nêu trên phù hợp với những đánh giá, nhận định của Hội đồng xét xử. Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ dự án đã ký kết giữa hai bên, buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền 7.631.681.112 đồng và bồi thường do vi phạm nghĩa vụ là 847.964.568 đồng. Tổng cộng bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền 8.479.645.680 đồng (Tám tỷ bốn trăm bảy mươi chín triệu sáu trăm bốn mươi lăm nghìn sáu trăm tám mươi đồng) ngay khi án có hiệu lực pháp luật. 
3. Quyết định
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 2 Điều 244 và các Điều 203, 264, 271, 273 của BLTTDS; Căn cứ Điều 422, khoản 2 Điều 424, Điều 450, Điều 451 Bộ luật Dân sự năm 2005; Căn cứ khoản 1 Điều 183 Luật Doanh nghiệp; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức án phí, lệ phí Tòa án; Căn cứ Luật Thi hành án dân sự. Quyết định:
i) Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấm dứt 07 (bảy) Hợp đồng mua bán căn hộ và phụ lục đính kèm các Hợp đồng số 250113.10B1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.9A4/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.8E1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.8B1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 250113.9E1/HĐMB ngày 25/01/2013; số 060213.10B4/HĐMB ngày 06/02/2013; số 060213.9C3/HĐMB ngày 06/02/2013 xác lập giữa ông Trần D và ông Võ Thanh T - Chủ doanh nghiệp tư nhân T mua bán căn hộ tại dự án Happy Plaza 1 tại xã TK, huyện B, Tp. HCM. 
ii) Buộc ông Võ Thanh T phải thanh toán cho ông Trần D tổng số tiền: 8.479.645.680 đồng ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra Hội đồng xét xử còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo. 
Thời điểm hiện nay, các bên không kháng cáo, Viện kiểm sát các cấp không kháng nghị. Bản án đang trong quá trình thi hành. 
4. Nhận xét của nghiên cứu sinh
 Qua vụ việc trên cho thấy: Bên kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai là chủ doanh nghiệp tư nhân - ông Võ Thanh T đã vi phạm pháp luật về kinh doanh nhà ở là: Sau khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, bên mua nhà ở là ông D đã thực hiện đúng nghĩa vụ của mình nhưng ông T đã vi phạm nghĩa vụ của mình cụ thể là không giao nhà đúng thời hạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Hậu quả pháp lý là giao dịch giữa các bên không thể thực hiện được, gây thiệt hại về kinh tế cho bên mua (ông D) nên ông D căn cứ vào các hợp đồng để yêu cầu chủ doanh nghiệp tư nhân là ông Võ Thanh T phải hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại. Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật đã đưa phán quyết công nhận các yêu cầu của nguyên đơn. Việc chủ đầu tư dự án về nhà ở hình thành trong tương lai vi phạm các quy định của pháp luật về KDBĐS, pháp luật về nhà ở, pháp luật về dân sự và các văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền, gây thiệt hại quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, gây xáo trộn trong thị trường mua bán nhà ở tại Tp. HCM. 
Trong hai vụ việc trên, mặc dù bên mua nhà đều được Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện, các chủ dự án đều phải hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bên mua. Tuy nhiên, qua thực tế thi hành án cho thấy có nhiều trường hợp sau khi ra quyết định thi hành án, cơ quan thi hành án dân sự đã không tìm được chủ dự án (là bên phải thi hành án); vì “nó” đã “chết” tức là mặc dù về mặt pháp lý, doanh nhiệp vẫn tồn tại nhưng thực chất đã không còn hoạt động. Khả năng thi hành án gần như là không thực hiện được, mà nếu có thực hiện được thì cũng là không đáng kể. Mặc dù, Bộ luật hình sự có quy định về vấn đề trách nhiệm hình sự của pháp nhân nhưng thực tế thi hành còn nhiều hạn chế. Hiện nay, trên địa bàn Tp. HCM chưa có vụ án nào bị khởi tố về tội danh này. Ngoài ra, các hiện tượng nêu trên xảy ra còn có một phần trách nhiệm của một số cơ quan quản lý nhà nước đối với loại hình kinh doanh này. Chẳng hạn, tại địa phương đang diễn ra các hoạt động liên quan đến dự án như san nền, chia lô, làm đường... mà chính quyền không biết, không hề kiểm tra xem chủ dự án là ai, các giấy tờ, tài liệu về cơ sở pháp lý của dự án có đúng quy định hay không? Hay việc thanh tra, kiểm tra của cấp quản lý nhà nước cao hơn (quận, huyện, sở...) trong rà soát, kiểm tra có thực hiện thường xuyên hay không? Thực tế, trên các phương tiện truyền thông ở Tp. HCM quảng cáo rầm rộ rao bán căn hộ, nền nhà, nền biệt thự, nhưng chỉ khi người mua bị lừa đi tố cáo thì các cơ quan có trách nhiệm mới vào cuộc. Hậu quả là người mua nhà (xã hội) bị thiệt thòi, việc giải quyết sau đó chỉ nhằm khắc phục thiệt hại song đạt tý lệ rất thấp.Trong quá trình thi hành pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai thì phần lớn các vi phạm do chủ đầu tư gây ra, bao gồm: Không có sự bảo lãnh của ngân hàng thương mại khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; sử dụng tiền ứng trước của người mua, người thuê mua nhà ở không đúng mục đích hoặc bàn giao nhà ở cho khác hàng không đúng thời hạn cam kết v.v...